Vogt Advokatfirma Espana S. L.

Vogt Advokatfirma er et advokat firma som yter juridisk assistanse vedr. fast eiendom, skatt, arv, emigrasjon - immigrasjon til Spania, selskapsrett, sjørett og alminnelige forretningsjuridiske spørsmål, spanske, norske og internasjonale.
Vogt Advokatfirma ble stiftet i 1999 og vårt firma har så vel norske advokater som spansk abogado ansatt og vi kan derfor umiddelbart vurdere rettspørsmål både fra norsk og spansk synsvinkel.

Ved kjøp av fast eiendom i Spania er det mange som vurderer å finansiere kjøpet ved låneopptak i spanske banker. Låneprosessen og lånevilkårene skiller seg vesentlig fra det vi er vant med i Norge. Vi vil gjøre oppmerksom på at lånevilkårene for en ikke-resident i Spania er forskjellig fra lånevilkårene for residenter. En ikke resident i Spania får lån opp til 70-75 % av bankens lånetak. Dersom lånetager er over 65 år vil banken ofte be om ekstra sikkerhet i form av en kausjonist. Maks lånetid for en ikke resident er vanligvis 20 år.

I denne artikkelen vil vi se på prosedyren for å opprette et lån i Spania og hvilke kostnader som påløper ved å opprette og kansellere et pantelån.

 

Hvordan opprette et lån i Spania?

Ved låneopptak i Spania krever banken oversendelse av en rekke dokumenter som kopi av selvangivelse, bankreferanse, kopi av pass etc. Dokumentene bør oversettes til spansk. Med utgangspunkt i de oversendte dokumentene vil banken relativt raskt fremsette et midlertidig lånetilbud. Vi gjør oppmerksom på at dette tilbudet vanligvis ikke er bindende ved aksept fra låntager. Det er først etter taksering av den faste eiendommen at banken gir et bindende tilbud. Panteobligasjonen undertegnes hos Notar i et eget separat skjøte. Notarens oppgave er å kontrollere at partene som undertegner skjøtet har signaturrett og at låne vilkårene ikke strider mot spansk lov. Skjøtet er meget detaljert og inneholder samtlige lånevilkår og en beskrivelse av panteobjektet. Etter undertegning av skjøtet hos Notaren tinglyses pantelånet som en heftelse på den faste eiendommens grunnbokblad i Eiendomsregisteret. Det tar vanligvis 1 mnd. fra du har innsendt dokumentene som er nødvendig for behandling av lånesøknaden til lånet er opprettet og kan utbetales.

Hva koster det å opprette et lån?

1. Etableringskostnader

Etableringskostnadene varierer noe. Vanligvis ligger etableringskostnadene på 0,75 – 2 % av lånebeløpets størrelse

2. Notarkostnader

Notarkostnadene avhenger av lånets størrelse. Ved for eksempel et lån på € 200.000 vil Notar kostnadene ligge rundt € 600.

3. Tinglysningskostnader

Tinglysningskostnadene varierer også med lånets størrelse og er vanligvis litt lavere en notar kostnadene.

4. Stempelavgift

Ved låneopptak skal det betales 1 % stempel avgift på lånebeløpet.

5. Administrasjons gebyrer

Etter undertegning av skjøtet hos Notaren er det ofte bankene som sørger for tinglysning av pantelånet på eiendommens grunnbokblad i Eiendomsregisteret. Bankene krever herunder at lånetager betaler kostnadene for ”gestion” – som upresist kan oversettes som administrasjons kostnader. Bankene har ofte egne ”gestion” – kontorer som arbeider med betaling av utgifter i forbindelse med låneopptak og herunder innskrivelse av lånet i Eiendomsregisteret.

6. Taksering

Takseringskostnadene ligger vanligvis på € 600-700.

7. Forsikringer Bankene krever at panteobjektet forsikres og herunder må det opprettes en forsikring for den faste eiendommen. Videre krever bankene (særlig de spanske) at det opprettes livsforsikring og forsikringspolisen øker med stigende alder. Det opprettes vanligvis ikke livsforsikring for personer over 65 år og vedkommende er således avhengig av en kausjonist for å få lån i en spansk bank.

Hva koster det å kansellere et lån?

Mange får seg en overraskelse dersom de ønsker å kansellere lånet før nedbetalingstiden. I Spania påløper kanselleringskostnader ved sletting av lånet før avtalt låneperiode. Kanselleringsgebyret ligger vanligvis mellom 0,5 – 1 % av det resterende lånebeløpet. I Spania er det ofte ulike kansellerings kostnader avhengig av om kanselleringen er total eller delvis. De fleste banker tillater imidlertid at låntager sletter en mindre del av lånebeløpet pr. år uten kostnader. Før du sletter lånet bør du følgelig undersøke hvor stor del av lånet du kan slette uten kostnader. Vi kan illustrere dette med et eksempel: La oss si at du har et lån på € 300.000. Iht. lånevilkårene kan du slette 30.000 € uten kostnader og deretter påløper 0,5 % ved delvis kansellering av de neste € 20.000. For det resterende beløpet påløper 0,75 % for totalt kansellering. Ved en direkte total kansellering vil følgelig kanselleringskostnadene utgjøre 0,75 % av € 300.000 som er € 3250. Dersom du derimot innbetaler € 30.000 på lånet og deretter dagen etter del kansellerer 20.000 € hvorav kostnadene for del kansellering utgjør 0,5 % av 20.000 som er € 100. Det gjenstående beløpet er følgelig 250.000 og herunder vil kanselleringskostnadene utgjøre 0,75 % av 250.000 som er € 1.875. Totale kostnader ved del kansellering for deretter total kansellering av lånet er € 1.975, mens kostnadene ved direkte total kansellering er € 2.250.

Ved kansellering av pantelån påløper videre notar- og tinglysningskostnader. Dersom du ønsker å selge din leilighet i Spania og det hviler et pantelån på leiligheten, bør du videre vurdere å selge leiligheten med lånet. Den nye kjøper kan overta lånet og betaler således ikke overdragelses (subrogasjons kostnader.) Subrogasjonskostnadene ligger vanlig vis på 0,5 -1 % av lånebeløpet. Disse kostnader betales av kjøper og selger sparer kanselleringskostnader.

Bør du finansiere kjøp av fast eiendom gjennom norsk eller spansk bank?

I vurderingen av om du bør ta opp lån i en norsk eller spansk bank kan vi dessverre ikke gi et generelt råd da det er en rekke momenter som må tas i betraktning. For det første er det viktig å se på kronekursen i forhold til euroen dersom lånet i Norge skal tas opp i norske kroner. For det andre er det viktig å tenke på i hvilken valuta låntager mottar sine inntekter. Dersom inntektene som lønn eller pensjon er i norske kroner vil låne kvotens størrelse avhenge av kronekursen mot euro. For det tredje er det selvfølgelig viktig å vurdere den norske låne renten mot den spanske renten. Rentene i Spania ligger vanligvis på Euribor + 1,00. Euribor (Euro Interbank Offered Rate) er en rente som fastsetes i EU og ligger pr. dagens renter på ca. 0,2-0,3 %. Euribor synes imidlertid å være mer stabil en den norske renten. Endelig bør du ikke glemme at det er langt lettere å reforhandle et pantelån med din bank kontakt i Norge enn med en spanjol som snakker et dårlig engelsk.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig

Team

2017 team vogt

vogt 500x371

Vogt Advokatfirma Lawfirm S.L.

Lawfirm S.L. Ricardo Soriano, 65 - 2º 3

29600 Marbella

(+34) 952 776 707