Kjøpeprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra den norske. Kontraktene er på spansk, du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra norske lover og regler. Dessuten forhandler spanjoler på en annen måte enn det vi er vant til fra hjemlandet.

Vi skal her ta for oss enkelte fallgruver ved kjøp av fast eiendom i Spania. Fallgruvene har oftest økonomiske konsekvenser for kjøper og kan unngås dersom man er oppmerksom på følgende.

 

1. OVERTAGELSE AV LÅN

Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av byggeprosjektet (byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som hviler på leiligheten (subrogasjon). Fordelen ligger i at subrogasjonskostnadene ofte er lavere en åpningskommisjon ved låneopptak i Spania.

Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Før undertegning av kjøpekontrakten bør du sjekke opp lånevilkårene og ta en endelig beslutning om du virkelig ønsker å ta over lånet. Du kan nemlig få deg en ubehagelig overraskelse hvis du i utgangspunktet gir tilbakemelding om at du ønsker å ta over pantelånet, men senere ombestemmer deg. Da må du normalt bære kostnadene for kansellering av lånet. Et eksempel: La oss si at leiligheten koster € 200.000 og du tilbys 70 % lån som tilsvarer € 140.000. Ved kansellering av pantelån må du ofte betale 1 % i kanselleringsgebyr, det vil i dette tilfellet si: € 1.400, altså ca. 13.500 NOK. I tillegg må du betale notar- og tinglysningskostnader (ca. € 900).

2. BETALING MED VEKSLER

Dersom kjøpesummen skal betales avdragsvis under byggeperioden blir det undertiden avtalt at det skal utstedes veksler. En veksel er et dokument utstedt i bestemte former hvori utstederen forplikter seg til å betale et bestemt beløp til nærmere fastsatte tid til den som legitimerer seg som den rette innehaver. Vekselen underskrives og du oppretter en bankkonto i Spania for debitering av vekselen på bestemte datoer. Vi har sett flere eksempler på at kjøper glemmer å overføre penger til den spanske kontoen. Vekselen blir sendt til banken uten at kjøper har dekning på kontoen. I slike tilfeller blir vekselen protestert (dvs. ikke betalt og returnert til selger), selv om du bare skulle mangle en euro. Bank kostnadene ved protest av veksler ligger på rundt 6 % av vekselens verdi.

Denne situasjonen kan lett unngås ved å forhandle seg frem til en annen betalingsmåte, f.eks. ved vanlig overføring til selgers konto og legge inn dette som fast oppdrag i din norske bank.

3. BANKGARANTI

I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selgeren stille bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære utgiftene for utstedelsen av bankgarantien. Ut i fra lovens formål synes det klart at selger skal betale utgiftene, men vi har flere eksempler på at utbygger prøver å skyve denne kostnaden over på kjøper. Kostnadene ved utstedelse av bankgaranti varierer fra bank til bank og ligger rundt 1 % -1,25 % av garantibeløpet. Du bør derfor forsikre deg om at selger betaler kostnadene ved utstedelse av bankgarantien og inkludere dette i kjøpekontrakten.

4. INVENTARLISTE

Når du kjøper leilighet i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del av inventaret skal følge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste. Det kan også være fornuftig å fotografere de enkelte rom med det inventaret som skal overtas. Listen bør underskrives av både selger og kjøper og inngå som et vedlegg ved undertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del av inventaret og argumenterer med at dette var personlige gjenstander.

5. BEFARING AV LEILIGHETEN

Ved kjøp av leilighet bør du befare leiligheten sammen med selger før undertegning av skjøtet. Evt. mangler bør skrives opp på en liste. Listen bør presenteres ved undertegning hos notaren. Selger skal undertegne listen og det bør settes en tidsfrist for retting av manglene. Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler. Ved kjøp av en brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne en teknisk kyndig fagmann for gjennomgang av leiligheten. Dette koster ca. € 750.

6. FERDIGSTILLELSES TILLATELSE

I kjøpekontrakten står det ofte at nøklene skal overleveres til kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig? I mange kontrakter er leiligheten definert som ferdig når selger har sendt inn søknad om ferdigstillelseslisens – ”licencia de 1° occupacion”. Ferdigstillelseslisens er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann, gass og elektrisitet. Det at selger har søkt om lisensen innebærer imidlertid ikke at selger har fått lisensen utstedt. Det tar vanligvis minst en måned fra søknaden er sendt inn til lisensen blir utstedt. Konsekvensen er at den nye eieren ikke har vann og elektrisitet i denne perioden. En del selgere gir imidlertid vann og elektrisitet fra bygget for en mindre periode.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig