I forlengelsen av forrige artikkel som omhandlet kjøpeprosessen, vil vi se nærmere på selve kvalitetssikringen ved kjøp av fast eiendom i Spania. Hvilke opplysninger bør du innhente før kjøp av fast eiendom i Spania?

Innledningsvis vil vi bemerke at svært få nordmenn har forutsetninger for å vurdere risikoen og problemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investering i fast eiendom omfatter ofte større beløp og du må forholde deg til et annet rettsystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra norske. Vi vil derfor anbefale deg å søke profesjonell bistand.

 

Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en leilighet under bygging eller kjøp av brukt fast eiendom. Vi vil i denne artikkelen gi en forenklet oversikt over hva du bør undersøke før du kjøper fast eiendom i Spania.

• Nota simple/Kopi av skjøtet  Nota simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Nota Simple inneholder opplysninger om hvem som eier den faste eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eier eiendommen sammen.

Nota simple inneholder også en beskrivelse av den faste eiendommen, samt en beskrivelse av grensene til den faste eiendommen. Det sist nevnte har sin årsak i at adressen til den faste eiendommen i Nota simple og den offisielle post adressen ikke alltid er overensstemmende. Det er derfor nødvendig å definere eiendommen basert på dens grenser.

Tinglysningsattesten inneholder også opplysninger om heftelser som hviler på den faste eiendommen, herunder heftelsen størrelse. Det må imidlertid bemerkes at ikke alle heftelser på den faste eiendommen nødvendigvis fremkommer av Nota simple, herunder kan for eksempel nevnes heftelser som ubetalt eiendomsskatt og fellesavgifter, jfr. nedenfor.

I Nota simple kan du også finne opplysninger om andre innskrenkninger i eierrådigheten, som f. eks. om det hviler en bruksrett på den faste eiendommen, servitutter etc. Nota simple kan man bestille over Internet, post eller ved å ta direkte kontakt med det eiendomsregisteret hvor eiendommen ligger. Hvilke opplysninger trenger du for å få utstedt en Nota Simple? I de fleste tilfeller er det tilstrekkelig med eiers navn, mer presist s ø k gjøres imidlertid ved å fylle ut informasjon om eiendomsnummer (finca nº). Det tar ca. 1-2 dager fra bestilling av Nota Simple til utstedelse av samme.

Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligger en Nota Simple. På den måten vet du med sikkerhet at selger av den faste eiendommen offentlig sett er registret som eier. Nota simple bør være av relativ ny dato og bør ikke være eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingen garanti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen etter at attesten er utstedt. Dog undersøker Notaren de heftelser som foreligger på eiendommen på den dagen skjøtning skal foretas og vil få beskjed fra tinglysningsmyndighetene om det er noen som ønsker å registrere heftelser etter det siste søket.

Nota simple inneholder forenklet informasjon og du bør be selger om en kopi av skjøtet på den faste eiendommen.

2) IBI kvittering

IBI – Impuestos sobre Bienes Inmuebles – er den spanske eiendomsskatten. Ved kjøp av fast eiendom i Spania bør du kreve at selger fremviser kvittering for betalt eiendomsskatt. Eiendomsskatten hviler på den faste eiendommen, men denne heftelsen fremkommer ikke av Nota simple/tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist og ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter.

3) Basura kvittering

Det er også viktig å be selger om en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelregning. Ubetalt søppelregning er en heftelse som følger med den faste eiendommen og det påløper forsinkelsesrenter ved forsinket betaling.

4) Sameiet

Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie. Sameiet har vedtekter som regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen. Vedtektene kan inneholde klausuler som begrenser din handlefrihet. Hvis du for eksempel er eier av en hund bør du undersøke at vedtektene ikke inneholder et hundeforbud.

I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingen stemmes det over årlig budsjett og det tas opp problemer som eierne finner viktig. Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan derfor gi en god indikasjon på hvilke problemer som man evt. kan forvente i fremtiden ved kjøp av den faste eiendommen.

5) Kopi av elektrisitet -, vann- og telefon kvitteringer. Dersom man ønsker å ta over vann- elektrisitet og telefon abonnement bør man undersøke at selger har betalt de nevnte regninger opp til dato for undertegning av skjøtet. Dette er imidlertid personlige heftelser og dersom selger ikke har betalt telefonregningen kan man inngå et nytt telefonabonnement.

6) Plan parcial – reguleringsplanen. Vi vil videre anbefale at områdene rundt den faste eiendommen kvalitetssikres, herunder bør man undersøke reguleringsplanene for området.

Ved kjøp av fast eiendom under bygging bør man undersøke at vedkommende har licencia de obra – byggelisens. Ved del innbetaling under bygging skal det utstedes bankgaranti. Videre før innflytting er det viktig at det er utstedt såkalt licencia de 1º ocupación – ferdigstillelseslisens. Denne lisensen er bl.a. nødvendig for å inngå permanente vann- og elektrisitetskontrakter. Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes for å kvalitetssikre kjøp av fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid ses i sammenheng med den konkrete sak. Dersom eier av den faste eiendom for eksempel er et spansk selskap vil kvalitetssikringen være betydelig mer omfattende.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig