1. januar 2007 ble det vedtatt store endringer i spansk skattelovgivning. Reformen medfører skattemessige konsekvenser for eiere, både residenter og ikke residenter, av fast eiendom i Spania. Vi vil i denne artikkelen gi en kort oversikt over noen av endringene. Med resident i denne sammenheng mener vi en person som er skattemessig bosatt og herunder skattepliktig til Spania for all inntekt og formue. En ikke resident vil derimot være skattemessig bosatt utenfor Spania.

 

1. Redusert gevinstbeskatning for ikke-residenter

Skattereformen har medført endringer i spansk gevinstbeskatning. Etter tidligere gjeldende regler var gevinstbeskatningen for ikke residenter 35 %. Fra og med 1. januar 2007 ble gevinstbeskatningen redusert til 18 %. Endringen har sin bakgrunn i at Spania fikk sterk kritikk fra EU som påpekte at en skatteprosent for ikke residenter var diskriminerende når residenter kun ble beskattet fra 0 - 15 % på samme type gevinst.

2. Økt gevinstbeskatning for residenter

Den nye skattereformen har innført lik gevinstbeskatning for residenter og ikke residenter. Etter tidligere gjeldende regler ble som nevnt residenter beskattet fra 0-15 %, mens skattereformen medfører at gevinstbeskatningen for residenter har økt til 18 % fra og med 1. januar 2007. Skattesatsen på 18 % er en flat skatt. Videre blir 18 % gevinstbeskatning å svare av all inntekt som er resultat av kapitalgevinst, slik som bankrenter, dividende, gevinst fra salg av aksjer etc.

3. Endringer i unntakene for gevinstbeskatning

Inntil 1. januar 2007 var det fullt fritak for gevinstbeskatning for både residenter og ikke residenter som hadde kjøpt sin eiendom før 31. desember 1986. I tillegg hadde de som ervervet en eiendom før 1994 en delvis reduksjon i gevinstbeskatningen. Residenter og ikke residenter som selger fast eiendom ervervet før 31. desember 1986 skal iht. den nye loven betale skatt av gevinsten vedkommende har hatt fra 2007 frem til det året man selger.

Residenter har etter gjeldende lovgivning en rekke fordeler ved salg av sin primære bolig. En person som er resident i Spania og er over 65 år er unntatt fra gevinstbeskatning ved salg av sin primære bolig. Iht. spansk lovgivning er det imidlertid et krav om at vedkommende må ha brukt boligen som sin primære bolig i minst 3 år. Videre faller gevinstbeskatningen bort for residenter som selger sin primære bolig og reinvesterer kapitalen i en ny primær bolig. Lovutkastet har opprettholdt begge de nevnte lovbestemmelsene for unntak fra gevinstbeskatningen.

4. Endringer i gevinstbeskatningen for spanske selskap

Etter tidligere lovgivning eksisterte det et skille mellom to ulike selskaps typer - såkalt patrimoniale selskap og ikke patrimoniale selskap. Patrimoniale selskap opererte med en gevinstbeskatning på 15 % og ikke patrimoniale 35 -40 %. Skattereformen innebærer at patrimioniale selskap faller bort. Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale en gevinstbeskatning på 32,5% i 2007 og 30% fra 2008. Imidlertid er prosentsatsen lavere for selskaper som fakturerer for mindre enn 8 millioner € pr. år. I disse tilfellene skal selskapet betale 25% av de første 120.202,41 € beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året man selger eiendommen (selskapets inntekter minus utgifter det aktuelle år). Av den del av gevinsten som overstiger 120.202,41 € er gevinstbeskatningen på 32,5% i 2007 og 30% fra 2008.

Selskaper som ikke er fast etablert i Spania skal kun betale 18% gevinstbeskatning.

5. Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norge etter de norske skattereglene. Tap ved salg av fast eiendom i utlandet er bare fradragsberettiget i Norge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skattepliktig hit. Fast eiendom i utlandet er for eksempel egen bolig og fritidsbolig. Også timeshare-leiligheter kan være fast eiendom.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i Norge. Det samme gjelder gevinst ved avhendelse av og formue i fast eiendom i Spania, jfr. skatteavtalen artikler 13 og 22. Iht. skatteavtalen kan du imidlertid kreve fradrag for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten. Det skal med andre ord ikke betales dobbel skatt.

Norsk skattelovgivning inneholder imidlertid unntak fra hovedreglen om 28 % beskatning for gevinst ved salg av fast eiendom. Skatteloven oppstiller følgende krav for at gevinsten skal være skattefri;

1. For det første gjelder unntaket kun ved salg av fritidseiendom. Med fritidseiendom menes fast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for eksempel hytte eller landsted.
2. For det andre må eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene (brukstid), og
3. For det tredje er det et krav om at eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt mer enn fem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den tatt i bruk, eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnes med. Brukskravet kan oppfylles for flere fritidseiendommer samtidig.

Eksempel
Salg av fritidsbolig i Spania

I Spania:
Skattepliktig gevinst beregnes etter spanske regler og skattlegges i Spania.

I Norge:
Skatteplikten vurderes etter norske regler. Har du eiet og brukt fritidsboligen lenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefri gevinst ved salg, er gevinsten skattefri i Norge. Da kan du ikke kreve fradrag i Norge for den spanske skatten på gevinsten. Er gevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etter norske regler og skattlegges i Norge. Da kan du kreve fradrag for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.

Da den skattepliktige gevinsten beregnes både etter spanske og norske regler, vil det beløp som er skattepliktig i Spania og Norge være forskjellig.