Basert på de seneste endringer i spansk skattelov (effektiv 1.1.2007) er det foranledning til igjen å se på optimal eierform for fast eiendom eiet av nordmenn. Et ofte reist spørsmål ved kjøp av fast eiendom er hvorvidt man skal eie privat eller i et selskap, enten direkte gjennom et norsk aksjeselskap eller ved å opprette et spansk aksjeselskap. Spørsmålet har betydning både i eierperioden, samt ved salg og overtakelse ved arv. Vi vil i denne artikkelen komme med generelle betraktninger rundt disse problemstillingene. Det kan ikke gis noe fasitsvar på hva som er den mest hensiktsmessige løsningen, svaret avhenger av hvilke faktorer hver enkelt vektlegger mest.

Spørsmålet blir i det følgende hvordan eiendommen skal eies:

(i) Personlig
(ii) I et norsk AS
(iii) Gjennom et norsk morselskap (AS) som eier et spansk datterselskap ("SL")
(iv) Direkte gjennom et spansk SL Vi vil gjennomgå konsekvensene av eierform ved (i) Kjøp
(ii) Eie
(iii) Avhendelse ved salg
(iv) Overdragelse ved arv

Situasjonen ved:

(i) Kjøp

  • Kostnadene ved kjøp beløper seg til knappe 10 % av kjøpesummen representert ved moms (7 %), advokat salær 1 % samt notar og tinglysingsutgifter.
  • Nevnte utgifter påløper uansett eierform. Dersom man velger eierform (iii) eller (iv) vil stiftelsesomkostninger for det spanske selskap komme i tillegg. Disse beløper seg til ca. 1575 (pluss 16 % moms).

(ii) Eie

  • Alle skatter og evt. sameieutgifter samt vanlige driftsutgifter vil hvile på eierene og vil i hovedsak ikke variere med eierform.Presiseringer:

Utleie:

  • Personlig eie - inntekt beskattes i Spania med 24 %Aksjeselskap: 24 % (betalbart i Spania)
  • SL- Inntekt beskattes på selskapets hånd med 25 % (under forutsetning av at selskapet har en omsetning mindre enn € 8 millioner)
  • Avskrivninger: Huset avskrives over 30 år med fradrag på selskapets hånd.

(iii) Overdragelse Skatt

  • Salg:
    1. Gevinst ved salg av fast eiendom er gjenstand for kildebeskatning, dvs. beskatning i Spania. Dette er resultatet dersom eiendommen eies personlig.
    2. Denne hovedregel gjelder også dersom aksjene i et norsk selskap (som direkte eier eiendommen i Spania) overdras utenfor Spania. Noe mer tvilsom er det dersom aksjonærene i et norsk AS overdrar aksjene til to eller flere uavhengige rettssubjekter hvor ingen erverver mer enn 50 %. Jeg vil anta at dette må betraktes som salg av aksjer, og gevinsten vil da beskattes i Norge hvor denne gevinst vil være skattefri.
    3. Dersom eiendommen eies av et spansk SL som igjen eies av et norsk AS vil et salg av de norske aksjer neppe utløse kildeskatt i Spania. Dette dessto mer dersom aksjene selges til to eller flere uavhengige rettssubjekter hvor ingen av kjøperne erverver mer enn 50 %.
    4. Dersom eiendommen selges ut av det eiende selskap vil gevinsten være gjenstand for kildebeskatning på selskapets hånd uavhengig av om selskapet er norsk eller spansk.
  • Skatte prosent av gevinst: personlig eie: 18 % (enten eier er skatteresident i Spania eller i Norge). Salg av aksjer i det spanske selskap - gevinsten vil bli beskattet på selgers hånd som en ikke-skatteresident i Spania. Skattesatsen vil klart nok variere men vil neppe ligge under 35 %. Salg av eiendommen ut av selskapet: 25 % av de første 120.202,41€ (dersom selskapet har en lavere omsetning enn 8 mill €). Av den del av gevinsten som overstiger 120.202,41 € er gevinstbeskatningen på 32,5 % (denne skattesats faller f.o.m 2008 til 30 %). Dersom selskapet har en høyere omsetning enn 8 mill € blir gevinstbeskatningen 32,5 % i 2007 og 30 % fra 2008.

 

 

  • Dersom eiendommen eies gjennom et norsk AS blir gevinstbeskatningen 18%, enten eiendommen selges ut av selskapet eller aksjene i selskapet selges. Forutsetningen er da at selskapet ikke er fast etablert i Spania (f.eks. med en filial i Spania).

Arv

Spansk arveavgift er høyere enn den norske. Avgiften er basert på kildeprinsippet og således ikke på hvor arvelater eller arvemottager hadde/har sin skattemessige bopel.

(i) Eiet gjennom norsk AS

I prinsippet skal den aksjepost avdøde eide være gjenstand for spansk arveavgift. Da den avdøde aksjonær ikke er kjent for spanske avgiftsmyndigheter (og heller ikke innskrevet i grunnbok eller spansk handelsregister) må oppkreving av arveavgift baseres på at arvingen melder arvefallet til spanske arveavgiftsmyndigheter.

(ii) Eiet gjennom spansk aksjeselskap

Resultatet er som under b) dog med den presisering at i dette tilfeller er avdøde kjent for spanske myndigheter da aksjonærens navn er registrert. Dog må selve arvefallet informeres om.

(iii) Eiet av spansk SL som er eiet av norsk morselskap

Arvingen mottar aksjer i det norske selskap. Det må kunne antas at dette ansees som arv av aksjer og ikke arv av fast eiendom. Arveavgiften faller da i Norge etter norsk arveavgiftslov.

Konklusjon:

  1. Uansett eierform skal selvangivelse innleveres i Spania og eier skal ha spansk fiskal representant.
  2. Administrasjonsmessig kan det synes enklere og mer oversiktlig å eie eindommen direkte fra Norge gjennom et AS eller personlig.
  3. Dersom en lav gevinstbeskatning er det primære vil en personlig eierform være å foretrekke eller direkte eierskap fra Norge gjennom et AS.
  4. Dersom generasjonskifte og minimering av arveavgift vektlegges vil modellen med norsk AS og spansk SL som datter være det beste alternativ.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig