Vogt Advokatfirma Espana S. L.

Vogt Advokatfirma er et advokat firma som yter juridisk assistanse vedr. fast eiendom, skatt, arv, emigrasjon - immigrasjon til Spania, selskapsrett, sjørett og alminnelige forretningsjuridiske spørsmål, spanske, norske og internasjonale.
Vogt Advokatfirma ble stiftet i 1999 og vårt firma har så vel norske advokater som spansk abogado ansatt og vi kan derfor umiddelbart vurdere rettspørsmål både fra norsk og spansk synsvinkel.

SKATTE DEKLARASJON FOR UTLEIE

Dersom du leier ut din faste eiendom (villa eller leilighet) er du forpliktet til å rapportere din inntekt til det lokale skattekontor (Agencia Tributaria/Hacienda).

Les mer: SKATT - UTLEIE

I denne artikkelen vil vi gi en oversikt over den spanske arveavgiften størrelse og herunder skal vi se på de ulike skattefrie beløp for ulike arvemottagere. Faktorer som arvemottagerens familieforhold til avdøde, alder, om arveobjektet er arvemottagers primære bolig eller familiebedrift er avgjørende momenter i beregningen av arveavgift. Den spanske arveavgiften er noe høyere enn den vi var vant til fra Norge, og følger en progressiv skala. Arveavgiften kan imidlertid reduseres ved arve planlegging. Ved erverv av fast eiendom i Spania kan det for eksempel være fornuftig å tenke på ulike eierstrukturer ut i fra et arveavgiftsmessig perspektiv på et tidlig tidspunkt. Transaksjonsomkostningen i Spania ved kjøp av fast eiendom ligger på ca. 10 %. Det kan følgelig bli en dyr opplevelse dersom man etter undertegning av skjøtet ønsker å endre eierstrukturen ut i fra et arveavgiftsmessig perspektiv.

Les mer: Arveavgift i Spania

Kjøpeprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra den norske. Kontraktene er på spansk, du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra norske lover og regler. Dessuten forhandler spanjoler på en annen måte enn det vi er vant til fra hjemlandet.

Vi skal her ta for oss enkelte fallgruver ved kjøp av fast eiendom i Spania. Fallgruvene har oftest økonomiske konsekvenser for kjøper og kan unngås dersom man er oppmerksom på følgende.

Les mer: Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast...

I forlengelsen av forrige artikkel som omhandlet kjøpeprosessen, vil vi se nærmere på selve kvalitetssikringen ved kjøp av fast eiendom i Spania. Hvilke opplysninger bør du innhente før kjøp av fast eiendom i Spania?

Innledningsvis vil vi bemerke at svært få nordmenn har forutsetninger for å vurdere risikoen og problemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investering i fast eiendom omfatter ofte større beløp og du må forholde deg til et annet rettsystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra norske. Vi vil derfor anbefale deg å søke profesjonell bistand.

Les mer: Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania

Ved kjøp av fast eiendom i Spania er det mange som vurderer å finansiere kjøpet ved låneopptak i spanske banker. Låneprosessen og lånevilkårene skiller seg vesentlig fra det vi er vant med i Norge. Vi vil gjøre oppmerksom på at lånevilkårene for en ikke-resident i Spania er forskjellig fra lånevilkårene for residenter. En ikke resident i Spania får lån opp til 70-75 % av bankens lånetak. Dersom lånetager er over 65 år vil banken ofte be om ekstra sikkerhet i form av en kausjonist. Maks lånetid for en ikke resident er vanligvis 20 år.

I denne artikkelen vil vi se på prosedyren for å opprette et lån i Spania og hvilke kostnader som påløper ved å opprette og kansellere et pantelån.

Les mer: Lån i Spania

Denne artikkelen må sees i sammenheng med informasjon om de ny utleieforskrifter av 15 mai 2016.

 

Mange nordmenn som kjøper bolig i Spania planlegger å finansiere ervervet ved utleie for kortere eller lengre perioder. For å redusere fremtidige problemer bør utleier ha kunnskap om hvilke rettigheter og forpliktelser leieforholdet medfører. En elementær forholdsregel er at leieavtalen bør være skriftlig, selv om loven også tillater muntlige avtaler. I denne artikkelen vil se på hva en utleier bør være oppmerksom på ved utforming av en leiekontrakt. I Spania eksisterer det ulike lover om utleie. I tillegg til nasjonale lover om utleie eksisterer det ulike lover om utleie i en del av de autonome regioner. Vi vil i denne artikkelen basere oss på den urbane utleie loven av 24. november 1994 (Ley de arrendamioento urbano)(heretter benevnt Utleieloven).

Les mer: Utleie av bolig i Spania

Vi ønsker å minne våre lesere om plikten til å levere selvangivelse i Spania. Innleveringsfristen av spansk selvangivelse er 31.12 for ikke-residenter som eier fast eiendom i Spania. Skatteplikten til Spania for ikke residenter vil som hovedregel være begrenset til beskatning av boligen og andre inntekter som vedkommende oppebærer på spansk territorium. Vi skal i det følgende se på hvilke skatter en ikke resident som eier fast eiendom i Spania plikter å deklarere.

Innledningsvis vil vi presisere at selvangivelsen gjelder for fast eiendom ervervet i året forut for innlevering av selvangivelse. Dersom du har kjøpt fast bolig i inneværende år har du først plikt til å levere selvangivelse for 2016 innen 31.12 neste år. Videre vil vi gjøre oppmerksom på at det må innleveres en selvangivelse per person. Dersom den faste eiendommen eies av to personer i felleseie, har hver av personene plikt til å innlevere selvangivelse for den andel av den faste eiendommen som vedkommende eier.

Les mer: Selvangivelse i Spania

Spørsmål om arvefordeling er det mange som skyver foran seg. Dette fører ofte til uventede og unødvendige problemer for arvemottager, særlig dersom arvelater etterlater seg aktiva i et annet land. Det er svært få arvinger som vet hvordan de skal gripe an en spansk arvesak. Videre er arv dessverre ofte roten til unødvendige familie konflikter. Planlegging kan avverge konflikter og sikre arvelaters vilje. Planlegging på et tidlig tidspunkt kan videre redusere arveavgiften i mange tilfeller.

I denne artikkelen skal vi behandle spørsmålene vedr. opprettelse av testament i Spania, herunder spørsmålene om hvordan og hvorfor man bør opprette et spansk testament. Videre skal vi se på spørsmålene vedr. arveavgift. Vi vil særlig behandle reglene vedr. til hvilket land norske statsborgere er arveavgiftspliktig. Avslutningsvis vil vi komme inn på den spanske arveavgiftens størrelse.

Les mer: Spansk testament og arveavgift

Reglene for tilbakebetaling av merverdiavgift varierer fra land til land. Vi vil i denne artikkelen behandle reglene om tilbakebetaling av spansk og norsk merverdiavgift. Det spanske ordet for merverdiavgift eller moms er "Impuesto sobre el Valor Añadido" - forkortet IVA. Standard raten er 21% men fors kjell ige typer tjenester og produkter har fors kjell ige satser. I Norge er standard raten derimot 24 %.

Tilbakebetaling av spansk IVA

Hvem kan få tilbakebetalt IVA betalt i Spania?

Iht. spansk lov tilbakebetales merverdiavgift ved salg til personer som har permanent adresse (residencia habitual) i et land som ikke er medlem av EU. Dette innebærer at du kan få tilbakebetalt IVA på alle varer du kjøper mens du er på ferie i Spania dersom du har fast adresse i Norge. Etter spansk lov bevises bosted ved å fremvise pass eller annen identifikasjon.

Les mer: Tilbakebetaling av moms ved kjøp i Spania

Hvitvaskingsdirektivet, utarbeidet av EU, er inkorporert i så vel norsk (20/6/2003) som i spansk lovgivning

En kort oppsummering:

Hvem som er pliktig til å undersøke og evt. rapportere: alle banker, forsikringsselskaper, pensjonskasser, postoperatører, revisorer, regnskapsfører, eiendoms- og forsikringsmeglere, advokater og detaljister/mellommenn (ved salg av gjenstander for en verdi av over NOK 40.000).

Hva skal undersøkes og evt. rapporteres: Alle transaksjoner over NOK 100.000 hvor den rapporteringspliktige (se ovenfor) har mistanke om at en transaksjon har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forholdet rammes av strfl. 147 a eller 147 b.Dersom undersøkelsen ikke avkrefter mistanken skal forholdet rapporteres til Økokrim. Dette skjer anonymt da den potensielle hvitvasker ikke skal underrettes.

BETYDNING

1. Generelt

”Da manglende rapportering er straffesanksjonert (fengsel i inntil 1år) vil den rapporteringspliktige ofte velge å rapportere til Økokrim i tide og utide for å være på den sikre side. Dette vil være svært uheldig fordi Økokrim har meget knappe ressurser og vil ha liten anledning til å behandle dette rapporteringshysteri” skrev vi i oktober 2003.Faktum er at norsk Økokrim (noe som i enda større grad nok gjelder spansk økokrim) kun kan etterforske en forsvinnende liten andel av de rapporterte forhold. Derved mister loven en vesentlig grad av den tilsiktede allmenn preventive effekt.

2. For banker og finansinstitusjoner

Banker og andre finansinstitusjoner tar – og må ta – loven bokstavelig. Det praktiske utslag merkes særlig ved opprettelse av bankkonti som har blitt langt mer byråkratisk. Dersom et utenlandsk selskap ønsker å opprette konto i Spania er det svært strenge dokumentasjonskrav. Mens det tidligere kunne tilfredsstille banken at et advokatfirma gikk god for det utenlandske firma gjelder dette overhodet ikke i dag. Notarisert og legalisert firma attest, oversatt av godkjent translatør og personlig fremmøte av den signaturberettigede med gyldig godkjent identifikasjon er minimumskrav. Dersom det utenlandske selskap er registrert i et skatteparadis er bankene faktisk motvillig til overhodet å opprette konto i selskapets navn. Minimumskravet er da at den egentlig eier av selskapet (altså ikke det advokat- eller trust firma som ”fronter” selskapet) møter i banken personlig. Ovennevnte direktiv ( i kombinasjon med EU’s nye skattedirektiv og skattevesenets større internasjonale effektivitet) gjør at de færreste i dag ønsker å opprette ”smarte” skattestrukturer som involverer eierselskaper i skatteparadis. Den største økonomiske skandalen i Marbella i 2005 (involverte et lokalt spansk advokatfirma ledet av spansk advokat av chilensk avstamning) medførte at det amerikanske skatteparadis Delaware neppe benyttes av mange som eierselskap for et spansk selskap som eier fast eiendom i Spania.

3. For markedet

Vi tror at Hvitvaskingsdirektivet har hatt en rimelig liten innvirkning på prisutviklingen i det spanske eiendomsmarked. Dersom andelen av ”svarte” midler til investering er av betydning vil den økonomiske mafia allerede ha innrettet seg på konsekvensen av hvitvaskingsloven før denne trådte i kraft. Dessuten vil det dessverre alltid være råtne epler blant medvirkerne som er nødvendig for at de økonomisk kriminelle skal kunne utøve sin virksomhet.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig

I forlengelse av den forrige artikkelen om arveplanlegging vil vi i denne artikkelen gi en oversikt over den spanske arveavgiftens størrelse og herunder skal vi se på de ulike skattefrie beløp for ulike arvemottagere. Faktorer som arvemottagerens familieforhold til avdøde, alder, om arveobjektet er arvemottagers primære bolig eller familiebedrift er avgjørende i beregningen av arveavgift. Den spanske arveavgiften er noe høyere enn den norske og følger, som den norske, en progressiv skala.

Innledningsvis vil vi også nevne at Spania består av regioner som i nokså stor grad er selvstyrte, comunidades autonomas. Det eksisterer ikke rettslikhet innenfor de ulike regionene, hvilket også viser seg på arverettens område. Vi vil i denne artikkelen gi en oversikt over de generelle arveavgiftsreglene, men vi vil samtidig gjøre oppmerksom på at noen regioner har regler som fraviker fra de bestemmelser som fremkommer i den videre artikkelen.

Basert på en lovendring i 2014 skal det ikke betales arveavgift dersom arven til den enkelt arving er mindre enn € 175 000. Dersom arven imidlertid er over € 175 000 skal det svares avgift fra første euro

Les mer: Hvordan beregne den spanske arveavgiften

Innledning

Vi vil i det følgende se på hvilke skatteregler og satser som gjelder for inntekts-og formuesbeskatning i Spania og Norge. I denne orienteringen avgrenser vi mot spørsmålet om bosted i skattemessig forstand. Både residente og ikke residente som har fast eiendom i Spania har skatteplikt til Spania. Når en eiendom eies av et ektepar eller av flere personer i fellesskap regnes hver enkelt av dem for å være uavhengig skattesubjekt, og må derfor innlevere hver sin selvangivelse.

Les mer: Inntekts og formuesskatt i Spania og Norge

Basert på de seneste endringer i spansk skattelov (effektiv 1.1.2007) er det foranledning til igjen å se på optimal eierform for fast eiendom eiet av nordmenn. Et ofte reist spørsmål ved kjøp av fast eiendom er hvorvidt man skal eie privat eller i et selskap, enten direkte gjennom et norsk aksjeselskap eller ved å opprette et spansk aksjeselskap. Spørsmålet har betydning både i eierperioden, samt ved salg og overtakelse ved arv. Vi vil i denne artikkelen komme med generelle betraktninger rundt disse problemstillingene. Det kan ikke gis noe fasitsvar på hva som er den mest hensiktsmessige løsningen, svaret avhenger av hvilke faktorer hver enkelt vektlegger mest.

Les mer: Valg av eierform privat eller selskap

Kvalitetssikring

Vårt arbeid vil omfatte:

1. Gjennomgå reservasjonskontrakt.

2. Kontrollere at alle skatter og avgifter er betalt (formuesskatt, ulike kommunale skatter og avgifter, sameieavgifter etc.).

3. Undersøkelse av at eiendommen besitter de nødvendige tillatelser.

4. Forhandle med selger/selgers advokat om Reservasjons- og kjøpekontrakt ("Compraventa")

5. Følge opp ulike betalingsterminer.

6. Forsikre oss om at det utstedes bankgaranti for de ulike innbetalinger (ekskl. reservasjonsgebyr).

7. Besvare klienten spørsmål forut for og etter skjøting.

8. Gi råd om optimal skattestruktur.

9. Gi råd om arv/skifte.

10. Evt. arrangere overdragelse av kontrakter for vann, gass og elektrisitet.

11. Besørge NIE nummer (identifikasjons nummer nødvendig for kjøp av eiendom).

12. Opprettelse av bankkonto.

13. Forhandling om innhold i skjøte (title deed / "Escritura").

14. Utstedelse av Fullmakt (Poder) dersom klienten ikke har anledning til å være tilstede ved overdragelse.

15. Representasjon under underskrift av skjøte.

Vårt salær for ovennevnte er 1.00 % av kjøpesum.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig

Team

2017 team vogt

vogt 500x371

Vogt Advokatfirma Lawfirm S.L.

Lawfirm S.L. Ricardo Soriano, 65 - 2º 3

29600 Marbella

(+34) 952 776 707