I Valencia og Alicante provinsen har utlendinger og spanjoler gått til protest mot praktiseringen av Loven om Regulering av byggeaktivitet. Loven har i ekstreme tilfeller ført til at folk må flytte fra huset eller at utbygger har tvunget folk til å avstå grunn mot minimal kompensasjon. Enkelte har derfor gått så langt som å fraråde utlendinger å kjøpe fast eiendom i Spania. I denne artikkelen skal vi se på det rettslige grunnlaget for disse handlingene.
Som et utgangspunkt må det understrekes at den private eiendomsretten er grunnlovsbeskyttet etter spansk rett. Følgende er en uoffisiell oversettelse av den spanske konstitusjonens artikkel 33 punkt 3: Ingen må fratas sin eiendom eller sine rettigheter unntatt når det foreligger grunner av samfunnsnytte og da med kompensasjon og iht. ekspropriasjons lovgivningens regler. Vernet er med andre ord av rent økonomisk art. Kort og upresist kan man si at den spanske ordning ligger nær opp til norsk ekspropriasjonslovgivning. Den økonomiske kompensasjonen skal som hovedregel settes til markedsverdi på ekspropriasjons tidspunktet. Formålet er å beskytte eiernes rettssikkerhet mot uberegnelige og vilkårlige inngrep i eiendomsretten, dersom inngrepet ikke kan begrunnes ut i fra samfunnsmessige hensyn.
I Spania er det, som i Norge, plan- og byggingslov på ulike nivåer. På nasjonalt nivå eksisterer det generelle retningslinjer om plan- og bygging. Videre har hver enkelt region igjen myndighet til å utvikle plan – og reguleringslov. Spørsmålet er følgelig hvordan lov om regulering og planlegging av byggeaktivitet er utformet for Andalucía regionen? Kan utbygger med loven i hånden tvinge eiendomsbesittere i Andalucía til å avstå grunn mot minimal kompensasjon?
Den 17. desember 2002 ble det vedtatt en lov om planlegging av bebyggelse i Andalucía (Ordenación Urbanistica de Andalucia).
Loven er meget omfattende og komplisert, men kort og upresist kan vi oppsummere følgende av særlig interesse:
Med hjemmel i loven skal Ayuntamiento (tilnærmet by/kommunestyre) i hver by/kommune fastsette tidsfrister for ferdigstillelse av ulike typer områder/grunn. Det er eiendomsbesitteren som er ansvarlig for utviklingen av grunnen. I tilfeller hvor eieren ikke ferdigstiller tomten innenfor tidsfristen fastsatt av Bystyret kan en interessert tredjemann, juridisk eller fysisk person, gripe inn i utviklingen av grunnen. Tredjemann intervenerer ved å fremlegge en plan (”proyecto”) for Bystyret. Planen må tilfredsstille kravene om bl.a. inndeling av veier, grønt areal som kommer til uttrykk i hovedplanen for området - den såkalte ”plan general”. Iht. loven skal eieren av grunnen informeres og han har rett til å komme med sin mening og evt. presentere alternative planer. Bystyret har den endelige bestemmelsesrett i saken. Før vedtagelse av denne loven kunne eierne av grunnen velge om han ville la tredjepersoner gripe inn i utviklingen av grunnen.
Den nye loven er en konsekvens av at flere tomteområder har blitt stående uferdige over lang tid . Hensynet til allmennheten tilsier følgelig at tredje personer kan gripe inn. For å videreutvikle grunnen har tredjepersonen rett på kompensasjon. Det kan dreie seg om direkte økonomisk kompensasjon eller overskjøtning av en del av tomten. Praksis i Valencia og Alicante viser at den økonomiske kompensasjon er meget lav. Dog har eieren av tomten klagerett i forhold til kompensasjonen. Av hensyn til det grunnlovsfestede prinsippet om den private eiendomsretten er tredjemanns intervensjon begrenset. I Alicante og Valencia blir det hevdet at praktiseringen av loven innenfor disse provinsene er i strid med Den spanske grunnlovens artikkel 33. Både i Alicante og Valencia har det vært protestaksjoner. Protester har blitt sendt til alle ordførerne i provinsene i Valencia regionen, til EU og til utlendingenes ambassader. Spørsmålet har kommet opp for den konstitusjonelle domstolen, men det er foreløpig ikke avgjort om loven er i strid med grunnloven paragraf 33. Dersom de aktuelle protester og aksjoner ikke medfører vesentlige endringer i praktiseringen av loven planlegges søksmål anlagt ved Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg.
Loven har konsekvenser særlig for kjøpere av grunn i et område som ikke er ferdig utviklet. Dersom du er interesser i å kjøpe leiligheter under oppføring bør du undersøke at planene for området er ferdig utviklet og at de nødvendige lisenser er utstedt.
Det gjenstår imidlertid å se hvordan loven blir praktisert i Andalucía regionen. Andalusiere følger utviklingen nøye i Alicante og Valencia. På bakgrunn av protestene i Alicante og Valencia er det imidlertid liten grunn til å tro at praktiseringen av loven vil ha de samme ekstreme konsekvenser som i Valencia.
Skrevet av:
Advokat Einar Askvig
Advokatfullmektig Line Juuhl
