I Spania eksisterer det ett sett med lover som regulerer utbyggers plikter ovenfor kjøper. Det stilles blant annet lovkrav til kontraktens innhold, garantier for innbetalte beløp i byggeperioden og etter overtagelsen av den faste eiendommen eksisterer det ulike regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil i boligen. Vi skal i denne artikkelen ta for lovbestemte krav til kontraktens innhold, bankgaranti og kjøpers reklamasjonsrett i forhold til feil og mangler i boligen.

KRAV TIL KONTRAKTEN

For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar og konkret. Videre må kontrakten være balansert og vilkårene må være ”rimelige”.

Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende:

1. Informasjon om kontraktspartene.Kontrakten må inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvem som er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet er registrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons nummer/CIF nummer og adresse. Videre skal kontrakten inneholde en detaljert beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom den person som skal undertegne kontrakten henviser til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notariell fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar fullmakten ble undertegnet.
2. Beskrivelse av den faste eiendommen.Kontrakten bør inneholde en spesifikk beskrivelse av den faste eiendommen og det bør fremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger av leiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten ligger i en urbanisasjon bør det vedlegges planer som viser leilighetens plassering i urbanisasjonen. Planene bør undertegnes av både kjøper og selger.
3. Pris og leveringsdato.Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den såkalte lisencia de 1ª ocupacion - en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten.
4. Bygge spesifikasjoner.Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard. Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmor gulv og hvilken type marmor som skal benyttes etc.

1. Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over pantelånet som hviler på boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter fastsetter at kjøperen må betale kansellerings kostnader dersom de ikke ønsker å overta lånet. Dette er en ofte misbrukt klausul under spansk rett, da det er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene. Disse kostnadene ligger ofte på 0,5 – 1 % av pantelånet og i tillegg kommer tinglysnings- og notarkostnader på ca. € 1000.
2. Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene (Division Horisontal) er karakterisert som ”urimelige” etter spansk lov.
3. Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at Kjøper har plikt til å overta boligen når utbygger har den såkalte ”Acta de fin de obra” – en lisens for ferdigstillelse av bygget. Iht. spansk rett er boligen først bebolig når utbygger har ”lisencia de 1ª ocupacion” som nevnt ovenfor og juridisk sett er boligen ikke bebolig før utstedelse av denne lisensen.

Iht. spansk lovgivning skal det utstedes en bankgaranti eller opprettes en forsikring for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at utbygger har en plikt til å utstede en forsikring/bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. En avtale mellom partene om at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett.

Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes inn på en separat konto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal videre garantere det innbetalte beløp + 4 % årlige renter.

Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontrakten at utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp + 4 % renter per år dersom utbygger ikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid. Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse av bankgarantien.

Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får bankgarantien ca. 14 dager etter innbetalingen av beløpet. Videre pålegger loven Kjøper en plikt til å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtet og overtagelse av boligen.

UTBYGGERS PLIKT TIL Å RETTE MANGLER OG FEIL

Ved oppføring av bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og mangler som hefter ved boligen. I Spania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristen avhenger av mangelens karakter.

For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i boligen dersom Kjøper fremsetter krav om dette i 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentlig dreie seg om synbare feil og mangler.

Videre har Kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet fremsettes innen 3 år etter datoen for overtagelsen av boligen.

For konstruksjonsmessige feil og mangler er det videre en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring.

Dersom du evt. kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for ½ år siden, vil du ta over forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav om retting av synlige feil og mangler innen ½ år mv.

Avslutningsvis vil nevne at dersom utbygger ikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhet at en spansk domstol prosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler på at utbygger rett og slett satser på at kjøper ikke anlegger rettssak, men aksepterer seg i å utbedre mangelen for egen regning.

Skrevet av:
Advokat Einar Askvig
Advokatfullmektig Line Juuhl