Fortid

Jeg har i de senere år forsøkt å spå prisutviklingen for eiendomsmarkedet i Spania. Prisøkningen har i de fleste år vært betydelig høyere enn jeg forutsatte.. Dog har forutsetning en om at vi ville oppleve en avkjøling av et rimelig opphetet marked slått til. Avkjølingen har ikke vært iskald – den gjennomsnittlige stigning i eiendomspris i Spania generelt for 2005 er angitt til ca. 10 %. Min beskjedenhet forbyr meg ikke å hitsette konklusjonen på fjorårets artikkel: ”Jeg tror vi kommer til å se en prisøkning i overkant av 10 % i 2005”. Det er jo hyggelig å kunne treffe sånn noenlunde i ett av fem år!

Prisene på fast eiendom har steget med 140 % i perioden 1997 til 2005 (den spanske sentralbank – 6.1.2006). Kan dette fortsette?

Nåtid

Igangsettelse av nye boliger har falt til dels dramatisk på Costa del Sol i løpet av 2005. Intet sted er dette mer markant enn i Marbella kommune. Dette fordi det kommunale selvstyre er fratatt kommunen med hensyn til å tildele nye byggetillatelser. Myndigheten er overført til provinshovedstaden Sevilla som har vist seg langt mer restriktive enn kommunen. Grunnen til denne ”vingeklipping” er alle de ulovlige tillatelser som ble tildelt under styret av den tidligere borgermester Jesus Gil.

Dersom etterspørselen holder seg konstant skulle ovennevnte isolert sett medføre et prispress oppover for usolgte nye boliger samt brukte boliger. Den nevnte utvikling har nok i hvert fall medvirket til å stanse prispresset i en nedadgående trend.

Fremtid

Det bør kunne antas at prisøkningen vil avta. Brukte boliger fortsatt vil se en prisøkning, men neppe på mer enn 6 – 7 % i 2006. Nye boliger av gjennomsnitts- eller substandard tror jeg neppe vil holde tritt med det øvrige marked. Kjøperne er kravstore når man skal betale € 2.500 og oppover for en feriebolig. Nybygg med meget god beliggenhet og 2006 standard både med hensyn til utstyr og bygningsmessig standard vil fortsatt kunne omsettes rimelig raskt men det er ikke samme hastverk blant kjøperne i dette segmentet som tidligere. Indrefiletene (penthouse litt tilbaketrukket fra strand på Golden Mile eller umiddelbar nærhet) kan forlange – og få - opp til € 9 000 pr m2! Jeg tror fortsatt at det kan forventes at villaer opplever en viss rennesanse – da en rekke kjøpere ønsker å bo i lengre perioder i Spania og ønsker sitt eget og ikke leilighet i blokk.

Momenter som taler for fortsatt prisstigning:

Den totale utenlandske kjøpergruppe øker. Dette skyldes skift i befolkningens demografiske sammensetning, tidligere pensjon, økt mobilitet, langt bedre og billigere transportmuligheter samt et fortsatt behagelig lavt rentenivå. Med en inflasjon på 3.8 % i 2005 og et rentenivå på ca. 3.75 – 4 % er lånekostnaden omtrent negativ. Videre vil følgende tradisjonelle momenter tale for en fortsatt solid etterspørsel:

• Stabilt og varmt klima
• Transportmuligheter (viktig å kunne fly direkte fra de større norske byer)
• Utviklet infrastruktur (tid fra flyplass til eiendom)
• Kosmopolitisk miljø (viktig når man bor i Spania så vel som når man skal selge)
• Spansk økonomi (den sterkeste i €-sonen – vekst 2.4 % og blant de sterkeste økonomier i verden)

Er det så ingen skyer i horisonten. Jo da, la meg kun noen:

• Spania opplever øket konkurranse generelt (Kypros, Tyrkia, Brasil og Thailand)
• Prisnivået på fast eiendom virker nå avskrekkende på mange
• Levekostnadene i Spania har steget eksorbitant i de senere år.
• Det oppleves en fortetting av de mest populære områdene som virker negativt på mange (Alicante området er primær eksemplet på dette).
• Flyprisene på langdistansene er nå overkommelige for mange (Thailand, Brasil mv er innenfor rekkevidde for de fleste).
• Spania introduserer allerede i 2006 ny lovgivning for å komme skattesvindelen innenfor fast eiendom til livs. Dette kan medføre øket tilbud av brukte boliger og derved prispress nedover dersom etterspørselen ikke øker.

Prisøkning for 2005?

Jeg tror ikke det blir billigere å kjøpe feriebolig i Spania i 2006. Dog vil prisøkningen flate ut. Jeg spår en generell prisøkning på 6 7 % i 2006.

Følg med – fasiten kommer i februar nummeret 2007.

I mellomtiden – nyt klimaet og prisstigningen!